房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性。因房价高涨，那些暂时没有能力购买房屋的人，需要通过租赁解决居住问题，租房现象越来越普遍，而转租是房屋租赁中的一种表现方式。转租是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把所承租房屋出租给次承租人的租赁法律关系。有关“转租”和“被转租”已是生活和司法实践中面临的常见现象，甚至“第三房东”、“第四房东”┈等称谓也是屡见不鲜。
为了维护市场交易安全、保护出租人利益考虑，我国法律对承租人自由转租权进行了限制，但在司法实践中，不乏有未经“大房东”同意就擅自转租的情况，这种转租行为，不仅将租赁各方当事人置身于不稳定的法律关系中，亦会引发不少法律纠纷。基于此，笔者通过对比《民法典》《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《房屋租赁司法解释》）关于转租行为的相关条款，并列举有关转租的实践案例进行梳理分析，提出了实务建议，希望能为读者提供参考和帮助，避免掉入房屋转租的坑里。
一、法条对比
关于房屋转租，《民法典》《合同法》及《房屋租赁司法解释》均有相关规定，具体对比如下：
《民法典》
《合同法》及
《房屋租赁司法解释》
比较
第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》条和《合同法》条一致
第七百一十七条
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
《房屋租赁司法解释》第十五条
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《民法典》新增“对超过剩余转租期的转租，超过部分不再无效，修改了《房屋租赁司法解释》超过剩余转租期转租的无效规定
第七百一十八条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《房屋租赁司法解释》第十六条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《民法典》新增若出租人六个月内提出异议，转租合同的效力如何，并未表态
第七百一十九条
承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
《房屋租赁司法解释》第十七条
因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
关于承租人的转租，《合同法》仅在第条作了相关规定，简单区分了出租人同意转租和不同意转租的两种情形，不同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的合同，但承租人与次承租人之间的合同效力并未明确。对此，《民法典》在保留《合同法》第条规定的基础上，新增了两种情形：
一是转租期限超过承租人剩余租赁期限的，《民法典》规定，超过部分的约定对出租人无约束力。《民法典》修改了《房屋租赁司法解释》第15条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定；
二是出租人知道或应知道承租人转租，在6个月内未提出异议的，视为同意转租。但如果出租人在6个月内提出异议，则转租合同效力如何，《民法典》未明确规定。此前，《房屋租赁司法解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。根据该司法解释，反之，如果出租人在6个月内提出异议，可以请求法院认定转租合同无效。
综上，虽然《民法典》对擅自转租合同的效力并未明确规定，但根据其对《房屋租赁司法解释》第15条超过剩余租赁期转租效力的修改可知，超过剩余租赁期限的部分可视为未经出租人同意的转租，不再无效。《民法典》的立法本意至少不赞同将擅自转租合同认定为无效合同。此外，笔者经进一步检索发现，在司法实践中，已有裁判观点对擅自转租合同的有效性予以肯定。
二、实务案例
案例一
案件回顾
年，许某（甲方）与王某（乙方）签订房屋租赁合同，王某租住许某位于南京市浦口区某小区的一房屋，租赁期限为5年，自年9月16日至年9月30日，月租金为元，每年9月15日前交纳一年的租金。
合同第八条违约责任中约定，1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权根据本协议要求乙方承担违约责任：1）擅自将房屋转租、转让、转借的;……3、乙方擅自房屋转租、转让、转借的，应支付壹月的租金作为违约金……
年3月，王某未经原告同意将房屋转租给第三人李某。年10月前后王某和许某就房屋租赁问题产生了纠纷，许某认为王某将房子转租给李某违反了合同约定，故将王某告上了法庭。
法院判决
本院认为，原告许某与被告王某签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
被告王某违反合同约定将涉案房屋转租给第三人李某，应当承担相应的法律责任，原告据此要求解除房屋租赁合同符合法律规定和合同约定。
合同解除后，被告和第三人应当将房屋腾空返还原告，被告应按照合同约定支付违约金，并应从年2月1日起按照每月元支付给原告房屋占有使用费，原告则应返还被告押金元。
案件总结
出租人出租房屋时，要在合同中明确约定好关于转租的相关问题及违约转租后果;如发现承租人擅自转租情况，应及时维护自己合法权益。
同时，提醒租房的人，作为承租人，在签合同前一定要了解清楚房屋的权利状态，问清楚出租人是不是房东，这可以通过要求查看房产证来验证。如果是转租，则应要求查看原来的租赁合同，了解清楚出租人是否享有转租权，千万不能盲目签下合同，以避免不必要的纠纷和损失。
案例二
案件回顾
年2月原告李某与被告赵A签订《房屋租赁合同》，约定将赵A从房屋所有人赵B处租得的门面房转租给李某，租赁期自年2月10日起至年6月1日止。租赁期内未经赵某同意，李某不得转租、转借承租房屋。
年3月初，李某以原房屋所有权人赵B不同意转租为由，向赵A要求解除房屋租赁合同，经双方协商，双方解除房屋租赁合同关系。后李某诉至法院，以赵A擅自转租为由主张租赁合同无效要求赵A返还房屋押金及租金，赵A反诉要求李某缴纳年2月、3月的租金。
法院判决
二审法院经审理认为：
《合同法》第条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
据此规定，承租人如将租赁物转租给第三人，应当征得出租人的同意，但是从该条文得不出未经出租人同意，转租无效的结论，只是赋予了出租人享有解除其与承租人之间租赁合同的权利。何况，承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。
当事人一方对于其不享有标的物所有权的买卖行为，尚且不能主张无效，“举重以明轻”，对于未经出租人同意的转租合同主张无效，同样也不能支持。
本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条应当认定无效的情形，故应当认定有效。
案件总结
综合以上裁判理由以及相关法律规定，理论上转租合同应该有效，但实务中涉及对《房屋租赁司法解释》的修改等，还需要最高人民法院后续出台配套司法解释予以明确。上述结论的主要依据为：《民法典》第条第1款：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。
承担违约责任的前提是认定合同有效，《民法典》的该条规定即在法律层面正式确认无权处分合同有效。既然擅自出卖他人所有物的买卖合同有效，根据“举重以明轻”的规则，擅自转租他人的房屋也应该被认定有效。因此，若擅自转租合同不存在法定无效情形，则应当肯定其有效性。
三、实务问题
问题一：承租人非法转租，出租人是否有权解除合同？
房屋转租时，租赁合同终止的原因大致分为四种情形：一、在非法转租情形下，出租人行使《合同法》第条赋予的法定解除权解除租赁合同，或者租赁合同中有禁止转租的约定，出租人依据《合同法》第条以承租人未按约定方法使用房屋而受损为由要求解除合同；二、出租人行使约定解除权或《合同法》第条、条以外的其他法定解除权解除租赁合同；三、租赁合同被撤销或者被确认无效而终止；四、租赁合同的租赁期限届满或者当事人协商解除合同。
问题二：未经出租人同意，转租合同是否有效？
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，应将非法转租认定为相对无效合同。
该司法解释并未直接宣示未经出租人同意的转租合同绝对无效，仅在异议期内提出过异议的出租人请求确认合同无效时，方可认定转租合同无效。
问题三：次承租人将租金付给谁？
根据合同的相对性，次承租人与承租人签订合同，应当付租金给承租人。承租人与出租人签订合同，应支付租金给出租人。在出租人同意转租的大前提下，承租人欠付租金，次承租人可直接向出租人支付租金，但此处的支付实质是“代付”，代付的金额应当是承租人应付的金额，也就是出租人与承租人的合同中约定的租金金额。
问题四：承租人能否赚取差价？
如果出租人同意转租，承租人可以租给次承租人更高的价格，从中赚取差价。在出租人不同意转租时，《民法典合同编理解与适用》中的观点是“因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，承租人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人损失的补偿，归出租人所有”，即赚的差价不用还给次承租人，但可以给出租人作为补偿。
四、实务建议
1.房屋转租必须取得原出租人的同意;次承租人在签约前应谨慎，可要求查看承租人与出租人的租赁合同，尤其是注意该租赁合同有无同意转租、租赁时间等条款。
2.承租人转租，应当经过出租人同意。未经出租人同意，出租人可以随时解除合同，要求承租人承担违约责任，次承租人对房屋造成损失的，可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
3.租赁合同应尽量采用书面合同，根据法律规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面合同。对房屋所处地理位置、数量、用途、租赁期限、押金及租金的支付方式、违约责任等详细规定。
4.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期;
5.转租期间，原租赁合同变更解除或终止的，转租合同随之变更，解除或终止。
作者提醒
签订租赁合同后若涉及转租，需了解出租人是否同意转租，最好在出租人明确同意转租的情况下，签订转租合同，以免发生不必要的纠纷。转租合同约定的租赁期限不得超过租赁合同中的租赁期限，租赁合同因约定的租赁期限届满而终止后，如当事人对此无特别约定，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第15条规定，剩余的转租期限部分应为无效。出租人与承租人订立合同时，一旦约定了禁止转租的条款，表明双方对此都是有理解和认识的，也可以说是对不允许转租达成的一致意见，但是现实中不可避免承租人转租的情况，针对住宅房屋，出租人作为个人不知情的情况不少见，对于转租的情形只能通过合同条款约定，赋予出租人了解情况的权利，否则承租人一旦转租会损害出租人权利，其有权主张违约责任。
END
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作者简介
向真熔，天问律所实习律师
执业方向：民商事诉讼，擅长合同纠纷、公司法律事务、劳动争议等。
经历：毕业于西北政法大学法学专业，年取得法律职业资格证书，年至年先后在大庆市高新公证处、大庆市林甸县公证处任公证员助理和公证员，年到天问律师事务所实习，实习期间在指导律师的认真教导下，参与了大量合同纠纷、公司法律事务、劳动争议案件的办理，积累了较丰富的实践经验，具备了一定的法律理论知识和实践能力。
职业理念：敬业修身、以缜密的法律思维、细致的工作作风和热情的工作态度，努力为当事人提供优质的法律服务。
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